二手房营业税改增值税怎么算

二手房营业税改增值税怎么算

　　二手房营业税改增值税啦，那么问题来了，怎么算呢?看下文!

　　首先是出售购买2年内的房屋。

　　以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

　　如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

　　另一种是出售购买已满2年的房屋。

　　对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

　　二手房交易目前要交哪些税费?

　　(一)契税

　　1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

　　2、新政下的契税：

　　普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;

　　140平米以上或是非普宅：3%;商业房或公司产权：3%

　　(二)城市维护建设税

　　营业税的7%。

　　(三)教育费附加

　　营业税的`3%。

　　(四)个人所得税

　　1、普通住宅2年之内：{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

　　2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

　　3、5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

　　(五)交易手续费

　　3元/平方米×建筑面积

　　(六)印花税

　　房屋成交总额×0.05%

　　(七)营业税

　　2011 年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

　　(八)土地增值税

　　普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

　　(九)房屋所有权登记费

　　80元，共有权证：20元

　　(十)买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%;

　　(十一)过户费用

　　1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

　　2、营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。

　　3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

　　4、个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

　　5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

　　6、房屋所有权登记费：80元。

　　7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

　　二手房交易税费由谁交?

　　按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。

　　总的来说，作为卖方而言，更乐于见到的是收到整数的房款，所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言，在交易的过程中主要是计算付出的总价，包括应付的税费，所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。