房屋转租合同的法律效力应该如何认定

房屋转租合同的法律效力应该如何认定

　　对于租赁中的转租问题，我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。

　　该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。

　　通过房屋转租合同，次承租人向承租人支付租金，获得房屋的临时使用、收益权。可见，房屋转租合同在性质上仍属于房屋租赁合同，但是，相对于房屋租赁合同而言，房屋转租合同具有以下法律特征：

　　房屋转租合同以房屋租赁合同为基础

　　转租是承租人将承租房屋再出租的行为，因此，房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的，没有房屋租赁合同，就不可能存在房屋转租合同，房屋转租合同与房屋租赁合同存在密切联系。首先，房屋租赁合同的效力决定着房屋转租合同的效力。只有房屋租赁合同合法有效，房屋转租合同才可能合法有效;房屋租赁合同终止时，转租合同亦随之终止，其次，房屋租赁合同的标的物决定着房屋转租合同的标的物。承租人通过转租合同再出租的房屋，只可能是其承租的房屋的一部分或者全部，不可能超出其通过房屋租赁合同承租的房屋的范围、再次，房屋租赁合同的租期决定着房屋转租合同的租期。非经出租人同意，转租合同的终止日期不得超过房屋租赁合同的终止日期，即转租合同的租期应当在房屋租赁合同租期届满前届满或者与房屋租赁合同的租期同时届满。最后，房屋租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应变更、解除或者终止，如房屋租赁合同的租期缩短或者租金提高时，房屋转租合同的租期和租金往往会相应发生变更。

　　房屋转租合同涉及三方当事人的权利义务关系

　　一般的合同只涉及两方当事人的权利义务关系，如房屋租赁合同只涉及出租人和承租人的权利义务关系，但房屋转租合同涉及三方当事人，即出租人、承租人、次承租人之间的权利义务关系。首先，房屋转租合同的成立，必须以出租人同意为条件，未经出租人同意，承租人不得将承租的房屋转租。其次，次承租人对租赁房屋的不当使用和损坏行为，承租人应当向出租人负责，出租人有权要求承租人承担损害赔偿责任。再次，尽管出租人并不是房屋转租合同的当事人，但有权解除房屋租赁合同和转租合同。

　　房屋转租合同具有相对的独立性

　　尽管房屋转租合同以房屋租赁合同为基础，二者存在密切的联系，但是，房屋转租合同仍是一种独立的合同，它不是房屋租赁合同的变更或者转让。房屋转租合同具有独立的双方当事人——承租人和次承租人，次承租人通过转租合同获得独立的租赁权，而不是受让承租人的租赁权，承租人和次承租人分别通过房屋租赁合同和房屋转租合同享有租赁权，履行各自独立的义务。

　　《合同法》第二百二十四条对转租的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂，而房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。

　　《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

　　另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

　　对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物;对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。

　　签订租赁合同注意事项

　　建议广大市民在签订租赁合同时注意：第一，事前了解房屋的相关的权属归属情况，以避免不必要的纠纷。第二，房屋属于转租情形的，应事前征得房屋产权人的同意。第三，转租合同约定的房屋租赁期限，应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。