房屋中介租房合同注意事项

房屋中介租房合同注意事项

　　租房时一定要查看房产证是否是房东本人持有的，其次还要注意房间内物品的数量以及是否有所损坏。除了这些，在与房屋中介签订租房合同时还需要注意哪些事项呢?请大家阅读下面的文章了解房屋中介租房合同注意事项!

　　【案情】

　　2011年5月，黄某做生意租用门面房开店，与宋某签订了房屋租赁合同。在合同中双方约定：店面由黄某使用，租金每年12000元，租期为1年。合同订立后，黄某随即向宋某付租金9600元，合同开始履行。后黄某得知，宋某租给自己的店面房的租房开店房主是冯某，在2010年宋某与冯某已经签订租赁合同，租期为2年。黄某遂以其与宋某所订立的租赁合同无效为由诉诸法院，要求确认合同无效，并要求宋某返还租金12000元。

　　【分歧】

　　本案在审理过程中，对于转租未经出租人同意的行为是否有效，存在两种不同观点：

　　第一种观点认为，此转租行为有效，因系黄某和宋某二人真实意思表示，不能因未经冯某同意就当然认定合同无效。

　　第二种观点认为，《合同法》对于转租行为的效力未做出明确规定，此转租行为无效。

　　【分析】

　　笔者赞同第一种意见，理由是：

　　1.本案涉及对我国《合同法》第224条规定的理解。该条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《合同法》这条规定存在一缺点就是，对于转租行为的效力未做出明确规定。事实上，承租人和次承租人之间签订的租赁合同也是双方的真实意思表示，不能因为未经出租人的同意就当然认定合同无效。我国《合同法》第224条并未明确说明未经出租人同意承租人擅自转租他人的行为当然无效，所以我们不能想当然的就认定其无效，法律所赋予出租人的权利只是解除权而已。我们不能对合同无效做出扩大的.解释，如果任意做出扩大解释，无疑不利于保护当事人的交易，无形中增加了不稳定因素，我国《合同法》第五十二条只规定了五种合同无效的情形，而本案中的转租严格意义上来讲并不符合合同无效的情形。如果出租人认为其合法权益收到了损害，完全可以依照法律规定来解除和承租人之间的合同，而没有必要令转租合同也无效。

　　2.根据《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”从此条规定中可以看出，如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人使用的，次承租人可以要求相应地减少租金或不支付租金。由此可见，转租合同是有效的。因为只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以向承租人主黄权利。

　　3. 在《合同法》第224条的规定中，涉及三个不同的法律关系，即：出租人和承租人的关系，承租人和次承租人的关系及出租人和次承租人的关系。笔者认为，对于未经出租人同意，承租人擅自转租的行为，会产生三种法律后果：对于出租人和承租人，如果出租人同意转租当然不存在问题，如果出租人不同意转租，出租人可以解除和承租人的合同，并可要求承租人承担违约赔偿责任;对于承租人和次承租人，他们之间订立的合同应当是有效的，如果出租人不同意转租并收回租赁物的话，次承租人可以向承租人主黄权利，可以要求承租人承担违约赔偿责任;对于出租人和次承租人，按合同来说，他们之间并不直接发生法律关系，如果出租人不同意次承租人承租，那么出租人应首先与承租人解除合同，在合同解除前，次承租人仍有权利继续对租赁物享有使用和收益的权利。

　　综上，笔者认为，对于转租行为，即使未事先经出租人同意，转租合同仍然是有效的，应受法律保护的。

　　房屋中介租房合同注意事项

　　1、签合同时最好全程录音，找个细心人陪你一起去。

　　2、交房租的日期写清楚，一般中介要求提前一个月交，而事先商定的却是押一付三，所以，每次交租的日期要写清楚，以免晚交而造成自己违约，以致承担高额违约金。

　　3、采暖费，有线电视费、物业费等由谁承担，要写清，如果需要在格式合同上划掉这些费用，则必需双方在划掉处签上各自的姓名与日期，并加按手印。注意，两份合同都划掉才有效。

　　4、两份合同务必一致，仔细核对。

　　5、合同上需加上一句：“如租住期间双方发生纠纷，则协商解决，协商不成，可由房管部门调解，或者上诉起法院。在发生纠纷，在纠纷未解决完毕期间，租户可继续租住此房屋至房租到期日，中介不可强行要求其搬离，纠纷解决后，由此发生的费用租户与中介依照合同与纠纷解决结果，另行结算。”

　　6、房屋交割单上所提到的房屋内的物品，要仔细核查是否完好，特别是电器要试试能不能用，冰箱，洗衣机，电视，空调，抽油烟机以及自供暖的锅炉等，如冰箱可放半碗水进去半小时，看是否制冷。给房子的墙拍照，防止中介在退押金时以房子被弄脏为由扣你押金。如果房屋交割单上的物品有坏的，要在单子上写清，或者，干脆让中介把坏的东西拉走，且，在交割单上划掉，两份交割单都要划，并在划掉处双方签字且注明日期。

　　7、交一切费用，都要有收据，上盖有财务红章，章上的公司名跟租房合同上的要一致。

　　8、合同上盖的红章，是合同章。合同的中介签字处，要求其写上中介公司的建委备案号，公司的地址，电话，房产经纪人的经纪人证号，跟你签合同的人的身份证号与名字。你还得看他的身份证，最好把经纪人的电话与地址也写上。

　　9、租房期间发生的费用的单据，一定要保留好，以免中介以此为由不退押金。

　　10、要仔细，要小心，与中介的交流，最要全都录音。如果中介打电话来威胁你，听出话音后，对中介说：对不起，现在信号不好。然后挂掉电话，把手机调至录音状态，再打过去。若真遇上纠纷，不要怕，中介都是欺软怕硬。如果中介无赖，非说你违约，或者非要你交无理费用，否则就赶走你，堵你锁眼，你就马上报警。报警时说扰民或者寻衅滋事。如果警察不管，就记下其警号，再打110投诉给警督，另拿出合同上加上的那条——第5点所讲，要求中介打开门锁。