无效购房买卖合同

无效购房买卖合同

　　买房是大家都会去百度一下购房合同的注意事项，但是很多人都没注意到签订的购房合同是否有效，以下是YJBYS小编为大家整理的出现以下情况即为无效购房买卖合同，欢迎大家阅读提高警惕。

　　一、隐瞒事实出售拆迁安置房

　　开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

　　二、超过合理期限延期交房

　　出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。

　　三、开发商存在欺诈

　　对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

　　四、交付房屋的套型不符

　　开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

　　五、误差超过3%

　　开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

　　六、主体结构质量不合格

　　房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。

　　七、出卖人房屋再次抵押

　　签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

　　八、无法办理房产证出卖方原因

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的.原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　九、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

　　《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。

　　刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

　　因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。这种情况在二手房交易中，比较常见。

　　十、房地分离出卖侵犯优先购买权

　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。