租房合同引起的问题

租房合同引起的问题

　　每年春节过后都是房屋租赁市场的黄金季。记者从几家中介公司了解到，今年春节后，随着外来务工人员返城人流的增加，省会房屋租赁市场成交量一路走高。为此，记者采访了石家庄市桥西区法院的刘恰法官，结合该院近年审理的房屋租赁纠纷案件，谈谈在房屋租赁环节最容易发生的几类纠纷，提醒租赁双方在签订租房合同时应注意什么，才能防止给自己造成不必要的经济损失。

　　■事件一 出租房屋墙面被涂鸦房主不退押金起争执

　　高鹏是石家庄市桥西区某城中村居民，2011年，由于自家房屋拆迁，他带着老婆和上幼儿园的儿子暂时到外面租房居住。2011年3月，高鹏与房主老张签订了租赁合同，约定由高鹏承租老张的房屋，房租押一付三。租期届满之时，双方却因1800元的押金产生了激烈的争吵。

　　老张称其向高鹏交房时房屋的墙壁是新粉刷的.，而高鹏退房时，墙壁已经被弄脏，有一处墙壁甚至还留有高鹏儿子的涂鸦，卧室的门框和木制地板也被损坏。老张认为，高鹏应该负责重新粉刷墙壁，修缮门框和地板，相应费用应从押金中扣除。这样算下来，老张不但不用给高鹏退押金，高鹏还应另行赔偿老张的损失。

　　高鹏却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，门框和地板都已老旧磨损，且其在租赁期间曾向老张报修，老张并未理会。因此，押金应该全额退还。双方争执不下，只得诉至法院，老张的证据只有高鹏退房时的房屋照片，照片显示墙壁上有勾画痕迹，卧室的门框有一处显示剥落，木制地板有边角翘起。

　　按照谁主张谁举证的原则，因为老张无法证明其将房屋交给高鹏一家时墙壁是新粉刷的，此外，老张也无法证明门框和地板是高鹏用坏的，最终，经法院调解，双方达成和解，由老张退还高鹏押金1000元。

　　法官提示：租期结束后经常出现出租人以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等事由拒退押金。面对房屋租赁的第一个风险点，建议双方在签订书面合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如房主可以对出租时的房屋进行录像或拍照留证，也可在合同附件中的设施设备清单中，标明墙壁是否新刷，设备是否新购或是否存在较大噪音等情况，如果较难描述的也可以打印出照片，双方签字确认，以避免退房时无据可查，难以确认责任范围。

　　■事件二 未经房主同意转租房发生纠纷损失难避免

　　今年24岁的薛青大学毕业后，在石家庄某旅行社找了份工作。为了上班方便，2012年7月，薛青通过网上租房信息与陈女士签订房屋租赁合同，以每月1500元的租金承租陈女士位于建国小区的房屋。薛青没想到，其刚住了两个月，就被房主刘先生找上门来。刘先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人，陈女士是承租了自己的房子后将房子转租给薛青的。刘先生称，其与陈女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求薛青搬家。薛青将陈女士诉至法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。

　　法院经审理认为，房东刘先生与陈女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果陈女士擅自转租，且并未取得房主刘先生同意或追认，刘先生可单方解除与陈女士的合同，并要求次承租人薛青腾房。因此，一旦房东对转租提出异议，次承租人将无法继续使用其所租房屋。

　　薛青可以要求陈女士承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，薛青需证明自己的实际损失情况。此外，薛青如果是在明知陈女士不具备转租权限的情况下仍选择与其签订租房协议，也应自行负担部分损失。为此，法院只判决陈女士退还薛青的剩余租金，因薛青无法证实其经济损失，法院对其要求的赔偿未予支持。

　　法官提示:租户若需租赁他人转租的房屋，应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可，防止事后发生纠纷。

　　■事件三 以“安全隐患”为由解约要看合同中是否有约定

　　2012年9月，赵先生将自己位于红旗大街某小区的一套两居室出租给了在某银行上班的两个女孩李敏和崔丽。由于该小区是老旧住宅小区，加之物业管理缺失，小区盗窃案频发。赵先生的房子在二楼，窗户外没有安装防盗网。入住一个多月后，两个女孩表示，租住环境有安全隐患，住不下去，要求退房。赵先生认为，房屋租赁合同未到期，违约责任应当由租客承担。因此，二人预交的1000元押金应不予退还。双方为此发生了纠纷。

　　法官提示：就本案的情况来看，所谓的“安全隐患”，是指可能发生的入室盗窃，而非房屋本身质量问题。法律法规没有强制规定二楼的房屋必须安装防盗网。在房屋门窗等设施符合质量要求的情况下，房东并无违反法律规定的情形。在此种情况下，租户要提前终止合同，如租房合同中约定了房租或押金等不退还作为违约责任，则房东有权依据合同予以扣留;如果没有该种约定，则房东扣留房租无法律依据。