房地产估价方法之比较法

房地产估价方法之比较法

　　专业的房地产估价是指按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测量和判断，下面为大家介绍一下房产估价方法的比较法!

　　(一)比较法适用的估价对象

　　比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

　　(二)比较法估价的操作步骤

　　运用比较法估价一般分为四个步骤：(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)对可比实例成交价格进行处理，其中包括建立价格比较基础、交易情况修正、市场状况调整、物业状况调整;(4)求取比较价值。

　　1.搜集交易实例

　　只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。

　　2.选取可比实例

　　我们需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。选取的可比实例应符合如下四个基本要求：(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;(2)可比实例的成交日期应与价值时点接近;(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。

　　3.对可比实例成交价格进行处理

　　(1)建立价格可比基础。

　　建立价格可比基础包括如下五个方面：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

　　(2)交易情况修正。

　　可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所‘以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

　　①利害关系人之间的交易。

　　②急于出售或急于购买的交易。

　　③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

　　④交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

　　⑤特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。

　　⑥交易税费非正常负担的交易。

　　⑦相邻物业的.合并交易。

　　⑧受债权债务关系影响的交易。

　　(3)市场状况调整。

　　由于可比实例的成交日期与价值时点不同，物业市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

　　(4)物业状况调整。

　　物业状况调整，是将可比实例在自身状况下的价格，调整在估价对象状况下的价格。物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整;反之，则应作增价调整。

　　4.求取比较价值

　　经过交易情况修正、市场状况调整之后及物业状况调整之后，就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格。但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为比较法的估价结果