二次经营的策划书

二次经营的策划书

　　华东汽车城室内精装修工程属于办公楼装修性质，11F—20F为一般的办公区域，21F、22F为老板办公区域，电梯厅墙地面采用石材，卫生间墙地面采用瓷砖，过道天花为石膏板吊顶，办公区域吊顶采用铝扣板，地面是架空地板上铺地毯、墙面乳胶漆。19F、20F屋顶花园绿化工程指定分包施工。整个施工面积约45999M ，造价约1000万，合同工期要求是2007年8月30号。

　　一，项目管理重点和难点

　　（1）预估工程款支付缓慢，标准层现场签证难度大

　　该项目是公司与该业主合作的第一个项目，经项目部调查研究后发现，业主与公司签订的施工合同条款对我们非常苛刻，属“包干“性质的份额较大，同时项目部从总包单位及其他先期进场单位那里了解到，业主方对于工程款的支付比较缓慢，资金链衔接不上，且对于工程变更和现场签证都控制的非常严格，现场管理的业主无权对变更内容给予确认，如果按照正常情况施工、结算，项目部几乎无利润可言，由此，项目”二次经营“工作必须另辟蹊径。

　　（2）工期紧张，业主在延误工期的处罚条款苛刻

　　项目部管理人员于6月上旬进场进行施工前期准备，但是合同工期是5月20号到8月30号，且进场后项目部发现施工现场混乱，多家施工单位在内施工，其中幕墙施工尚未结束，强、弱电工程、空调工程、消防工程、管道安装工程等均在施工，总包单位的砌筑粉刷尚在进行，而且据了解总包单位的竣工时间也在8月30，由此。可预见的是在项目施工过程中，我公司的工期必定受其他相关施工单位的制约和影响。另一方面，项目合同中，有很多材料是甲供材料和甲指乙供材料，因此工期也将会受到甲方材料供应的制约。

　　（3）关于21F、22F老板层装修仅是暂定价，整个项目运作的成功与否，赢利的大小很大情况取决于项目部对21F、22F的`运作（材料样品的确认和选择，以及材料价格和工程量的确认）。因此项目部对于该分部分项要多做分析，对于材料的选择和报价要做足前期准备工作。

　　二、明确目标

　　（1）质量目标:严格执行招标文件中《精装修工程技术要求》中有关的质量标准和《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001，精心组织施工，确保工程按现行竣工验收标准达到合格标准，并努力提高工程质量，达到一次验收合格，并达到“白玉兰”奖质量标准。

　　（2）工期目标:根据我公司的技术水平和我们对同类工程的施工经验，并考虑现场的实际情况在 120个日历天之内完成全部施工任务并移交给业主。

　　（3）安全目标:加强进场人员的安全思想教育，提高施工人员的安全意识，同时加大安全费用投入，杜绝死亡及重伤事故，轻伤频率控制在1.5‰以下。

　　（4）文明施工目标:严格按市政府发布的《上海市建设工程文明施工管理暂行规定》执行，场内各种建筑材料堆码成行成垛，实行禁烟、无垃圾管理，保持场容、市容环境卫生，达到上海市安全文明施工达标现场。

　　（5）环境保护目标:在确保工程质量和工期的前提下，树立全员环保意识，采取有效措施，减少施工噪音和环境污染，自觉保护市政设施，最大限度减少对环境的污染。

　　（6）服务目标:我司将严格按照中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的要求对本工程进行工程保修工作。本工程保修起始日期自业主发出总承包整体工程实际竣工证书内所述的竣工日期起计算，在建筑物正常使用的条件下，本工程承诺保修期限为：建筑装饰工程为24个月。凡保修期间，若因我司原因造成的质量问题，我公司予以免费维修。保修期满后，我们将进行定期回访，并提供长年维护服务。

　　三、策划措施

　　（1）仔细研究合同和预算书，找出关键成本控制要素、风险控制点、索赔签证项。 关键成本控制要素：

　　A、工期成本。在现场施工条件不是很具备的情况下，通过多方协调，将可能影响工期的因素尽早考虑，尽可能的将工期提前。

　　B、损耗控制。重点在于石材加工的损耗控制，一定做到严格按照现场尺寸排版加工。

　　C、主材价格控制。项目部将与物资部一道积极参与价格谈判，多方寻找货源。重点是轻钢龙骨隔墙、石材、墙砖、地砖、细木工板、石膏板吊顶

　　D、辅料将包给班组采购，严格控制辅材损耗和材料的质量。

　　E、严控管理成本和项目开支

　　风险控制点：

　　A、工期索赔风险。由于合同约定延迟违约金为每日历天20000.00人民币，不足一天按一日历天计，项目部在施工过程中必须积极多方协调，对于影响工期的事宜必须及时做好书面证据记录。

　　B、安全风险。本项目经预估主要安全风险有：高空跌落危险、火灾危险、触电和机械伤害等。项目部已做好安全预案

　　索赔签证项：

　　A、窝工索赔

　　B、材料更换索赔

　　C、设计变更索赔

　　D、按合同工程量清单，漏项的索赔

　　（2）拟订针对性的措施。项目部将对上述关键成本控制要素、风险控制点、索赔签证项制定详尽的方案，明确责任人和目标及完成时间，并将定期进行回顾和总结完成情况。

　　（3）成本分拆，划分为贴面、木工、油漆、水电、杂工五个独立成本控制单元，制定各自详尽的成本控制目标，落实到各专 业工长，并将考核结果与兑现挂钩。